格式合同陷阱多 租赁房屋需谨慎

2013年以来，北京市朝阳区人民法院受理涉房地产经纪公司的房屋租赁合同纠纷占到全部租赁合同纠纷总数的近30%。该类案件中的租赁合同多为房地产经纪公司单方提供的格式合同，这些合同普遍存在租赁合同主体“模糊化”、合同权利义务“两极化”、合同补充条款“隐蔽化”的问题。

案例一：合同主体“模糊化”，起诉维权有障碍

王女士想在地铁附近租赁一套房屋，于是找到某房地产经纪公司，在经纪人的推荐下，王女士与该房地产经纪公司签订了房屋租赁合同。该租赁合同是格式文本，出租人一栏中填写的是李某某的名字，代理人一栏中写的是该房地产经纪公司的名字，在合同文本最后签字处，只在代理人处盖有该房地产经纪公司的公章。事后，王女士与该房地产经纪公司发生纠纷起诉至法院，要求房地产经纪公司退还剩余租金和押金。立案法官在审查案件时，认为该租赁合同的主体是王女士和李某某，房地产经纪公司只是李某某的委托代理人，故以诉讼主体不适格不予立案。

法官提示：代理出租和转租是房地产经纪公司两种常见的经营业务。代理出租是指房地产经纪公司接受房屋出租人的委托，以出租人的名义代理出租房屋，其与出租人之间是委托关系；转租是指房地产经纪公司承租房屋后，在租赁期内再将其出租给第三方的行为，其与出租人和第三方之间均为租赁关系。因这两种租赁业务中的实际承租人往往仅与房地产经纪公司签订合同，实践中许多房地产经纪公司故意将合同主体作“模糊化”处理，导致承租人在发生纠纷并起诉房地产经纪公司时，可能因主体不适格等问题遇到障碍。所以在签订租赁合同时，应认真审查合同主体，明确出租方，遇到类似情况要主动向房地产经纪公司提出修改合同主体。

案例二：迟延两日交房租，遭遇换锁引纠纷

史先生与某房地产经纪公司签订房屋租赁合同，约定史先生以押一付三的方式支付租金，且必须提前30日交纳下一期的房租。如果迟延交款，每日加收滞纳金500元，如二日仍不交纳，视为合同终止和史先生放弃屋内所留物品所有权，房地产经纪公司有权开启房门，接纳新住户入住。所造成后果，由史先生承担。按照约定，史先生应于2013年5月26日交纳第二期房租。但因为史先生在外地出差，未在规定时间交纳房租。5月30日史先生回京后发现房屋已经被换锁。史先生认为其主观上没有不交房租的故意，确因客观原因迟延几日，且其租金已经支付到2013年6月25日，故诉至法院要求房地产经纪公司退还剩余租金和押金。房地产经纪公司认为史先生未按照合同约定及时交纳房租即构成违约。

法官提示：房地产经纪公司提供的格式合同中双方的权利义务往往不平等，表现在涉及房地产经纪公司的条款权利多、义务少，而涉及承租人的条款则权利少、义务多，呈现“两极化”的现象。很多格式合同中的违约责任条款基本都是针对承租人设定的，有的甚至苛以较重的责任义务，针对房地产经纪公司的违约责任条款则寥寥可数。所以承租人在签订合同时，一定要认真看清合同条款，特别是违约责任条款，对于不公平的条款要提出质疑，不要盲目签字。

案例三：补充条款设陷阱，违约责任未免除

刚从学校毕业的小谢想短期租赁一间房屋，但房地产经纪公司表示合同是格式文本，租期至少一年以上。看到小谢犹豫，经纪人表示只要在合同最后加上一条补充条款即可中途退租。于是双方在补充条款中约定“待出租人找到下一个承租人时，承租人可以提前退租”。经纪人口头告知小谢这样就可以在租期内退租，无须承担违约责任。半年后小谢要求退租，房地产经纪公司以合同期内未找到下一个承租人不同意退租，且表示该补充条款并未免除小谢的违约责任。

法官提示：在承租人对房地产经纪公司格式租赁合同产生疑虑心理时，经纪人常提出可以通过补充约定来保障承租人的权利。但不少房地产经纪公司仅通过经纪人口头承诺的方式与承租人达成所谓“补充约定”，并未作为补充条款正式写入租赁合同，使这些补充约定“隐蔽化”，发生纠纷后承租人难以就此举证；对于写入租赁合同的补充条款，有利于承租人的内容也可能被“隐蔽”，并未明确免除合同正文中承租人的违约责任，实际大大弱化了表面上赋予承租人的提前退租权。所以承租人在签订合同时，不要盲目听信经纪人的口头承诺，以免日后房地产经纪公司不认账；对于补充条款要结合合同正文仔细推敲，不要落入陷阱。

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